Droits et devoirs dans une location

Lorsqu’un logement est loué, les deux parties que sont le bailleur et le locataire doivent chacun respecter certaines règles afin que la location se passe le mieux possible. Le propriétaire a-t-il le droit de pénétrer dans le logement à tout moment ? Le locataire peut-il faire les modifications de son choix ? Les parties ignorent souvent beaucoup de choses concernant leursdroits et leurs devoirs. Nous allons donc vous aider à y voir plus clair afin que votre location se passe du mieux possible.

 

Locataire

Loyer et charges

La première obligation du locataire, qui paraît également la plus évidente, c’est de payer le loyer et les charges locatives qui ont été convenus avec le propriétaire. De plus, comme nous l’expliquions dans notre article sur le contrat de location, il doit également payer les charges récupérables.

Entretien du logement

Le locataire se doit de garder le logement en bon état, en effectuant les réparations nécessaires et en entretenant le jardin, les parties intérieures etc. Vous trouverez le détail de tous les travaux qui incombent au propriétaire et au locataire dans notre article : « Locataire ou propriétaire / qui paie quoi ? ».

Dégradations

Dès lors qu’une dégradation survient pendant la durée du bail, le locataire est responsable et devra en répondre, sauf en cas de force majeure, ou si l’auteur est le propriétaire, ou une personne que le locataire n’a pas introduit chez lui. La meilleure des solutions pour le locataire, est de s’assurer contre les dégradations. Vous pouvez lire tous nos conseils sur l’assurance habitation dans notre article : « Tout savoir sur l'assurance habitation ».

Accès au logement

Selon le contrat de bail, et selon le loyer que le locataire paie au propriétaire, le logement loué est le domicile du locataire, et ce dernier en a la jouissance exclusive. Ainsi, tant qu’il respecte le règlement de copropriété et le contrat de bail, il a le droit de vivre comme il l’entend chez lui.

Pour certains travaux, le locataire doit laisser l’accès à son logement. Cependant, le propriétaire doit préalablement l’avoir informé de ces travaux. Il y a tout de même certaines conditions. En effet, si ils durent plus de 21 jours, le locataire peut demander au propriétaire de réduire son loyer, et si ils l’empêchent de vivre chez lui, il peut exiger une résiliation de bail. De plus, si le locataire ne donne pas son accord, les travaux ne pourront pas être faits les samedis et les dimanches, ainsi que les jours fériés.

 

Astuce : Les travaux pour lesquels le locataire ne peut refuser d’accorder l’accès à son logement sont :

• l’amélioration des parties communes
• l’amélioration de la performance énergétique
• le maintien en l’état ou l’entretien des locaux
• la mise aux normes du logement ou des locaux

Modifications

Si le propriétaire ne donne pas son accord écrit, le locataire n’a pas le droit de faire de modifications du logement ou des équipements. Même si le nouveau matériel installé par le locataire est dans un meilleur état, s’il n’a pas eu d’accord écrit du bailleur, ce dernier pourra demander la remise en état des lieux, ou garder les nouveau aménagements sans indemniser le locataire.

Vente du logement

Si le bailleur décide de vendre le logement loué, il a trois solutions :

• Il peut donner congé à son locataire, ce dernier pourra alors décider d’acheter le logement, ou le quitter.
• Il peut décider de vendre le logement loué, dans ce cas, le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter.
• Enfin, s’il s’agit de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble, il peut alors être vendu occupé, en permettant au locataire d’être prioritaire pour l’acheter. C’est le droit de préemption du locataire.

 

Propriétaire

Entretien

Tout d’abord, la propriétaire se doit de remettre au locataire un logement décent. Pour la suite, comme nous le disions précédemment, dans notre article « Locataire ou propriétaire / qui paie quoi ? » vous trouverez les détails sur l’entretien et les travaux que le bailleur doit réaliser dans son logement. De plus, vous pouvez également vous référer au décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

Aménagements du locataire

Comme nous le disions précédemment, le locataire a le droit de réaliser certains travaux et aménagements sous certaines conditions. Dans la mesure où le locataire n’a pas le droit d’effectuer certains changements, le propriétaire ne peut pas non plus s’opposer à toutes les propositions du locataire. En effet, si ce dernier désire rafraîchir la peinture ou la moquette, le propriétaire ne pourra rien dire. Cependant, il pourra refuser des changements plus lourds comme l’abattement d’une cloison par exemple.

Location paisible

Pour toute bonne location, le bailleur doit garantir à son locataire que son logement sera paisible, notamment en lui assurant qu’il n’interviendra pas et ne viendra pas dans l’appartement ou la maison selon son bon vouloir, sauf pour les exceptions précisées précédemment comme les réparations urgentes par exemple.

Nuisances

Si les voisins du locataire se plaignent de troubles de voisinage ou de nuisances sonores (bruit, tapage nocturne, mauvaise isolation sonore, etc.), c’est alors le propriétaire qui est tenu comme responsable et qui doit réagir, pouvant aller jusqu’à une cession de bail (suite à une mise en demeure).

Quittances de loyer

Dès le début de la location, le propriétaire s’engage à délivrer gratuitement une quittance de loyer au locataire s’il le souhaite. Cette quittance peut être envoyée par courrier, mail, ou remise en mains propres en fonction de l’accord entre les deux parties.

 

Astuce : il est illégal de faire payer la délivrance d’une quittance de loyer.

 

Expulsion de locataire

Avant de procéder à l’expulsion du locataire, le propriétaire se doit de résilier le contrat de bail. Pour se faire, si le locataire est en faute, le bailleur peut simplement demander la résiliation judiciaire du contrat , ou faire jouer une clause résolutoire généralement prévue dans le contrat de bail, stipulant que le contrat sera résilié de plein droit dès que le locataire ne paie plus son loyer dans les délais. Vous trouverez plus de détails sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de locataire dans notre article « Le contrat de bail ».